Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до 2018 года были одной из трех схем долевого строительства, но массового распространения не получили. Сегодня ЖСК находятся практически под запретом, существуют три формы кооперативов, которые официально могут привлекать средства граждан для строительства жилья. Сейчас свое развитие получили ЖСК с господдержкой.
Объем ввода жилья на земельных участках, переданных «Дом.РФ» кооперативам в 2019 году, вырос в три раза по сравнению с предыдущим годом. По итогам прошлого года введено 110 тыс. «квадратов», в 2018-м данный показатель был на уровне 35,6 тыс. кв. м. При участии «Дом.РФ» сейчас в разной стадии реализации находятся 117 проектов ЖСК в 46 регионах, свыше 90 ЖСК безвозмездно переданы земельные участки общей площадью более 884 га. Рассказываем, что такое ЖСК, как работает эта схема строительства жилья и кто может стать пайщиком.
Жилищные кооперативы в СССР
Символические ключи от нового кооперативного дома. Свердловск, 1985 год
(Фото: Валерий Бушухин / Фотохроника ТАСС)
Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му. Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.
Жилищно-строительный кооператив в России
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость. Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом. До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Какие ЖСК разрешены законом
- Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
- Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
- ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.